Ile ci zostanie ze sprzedaży nieruchomości przed licytacją?

Masz kupca przed licytacją. To może być dobry moment, żeby uniknąć sprzedaży przez przetarg.

Prywatna sprzedaż daje więcej kontroli niż licytacja. Możesz rozmawiać o cenie. Możesz ustalić termin. Możesz sprawdzić, ile zostanie po spłacie.

Cena z oferty nie jest jednak jeszcze kwotą dla właściciela.

Zanim policzysz, ile zostanie, trzeba zobaczyć, czy pieniądze kupca mogą zatrzymać egzekucję. Trzeba też sprawdzić, co z tej ceny musi zostać zapłacone wcześniej. Jeżeli w księdze wieczystej jest hipoteka, rachunek zmienia się jeszcze bardziej.

Czasami sprawa jest prosta. Jest jeden wierzyciel, kupiec ma gotówkę, w księdze nie ma hipoteki, a cena wystarcza na spłatę i zostawia sensowną kwotę.

W innych sprawach oferta wygląda dobrze tylko na początku. Po sprawdzeniu wychodzi wyższe saldo, hipoteka, koszt egzekucji albo kupiec z kredytem, który może nie zdążyć przed licytacją.

Ten artykuł pokazuje, jak ocenić ofertę kupca przed licytacją i jak odróżnić cenę z rozmowy od pieniędzy, które naprawdę zostaną właścicielowi.

Masz kupca. To jeszcze nie mówi, ile zostanie

Właściciel zwykle zaczyna od dwóch liczb.

Kupiec daje 500 tysięcy. Dług wynosi około 180 tysięcy.

W głowie od razu pojawia się proste odejmowanie. Przy zwykłej sprzedaży taki rachunek może wystarczyć do pierwszej rozmowy. Przy egzekucji jest za krótki.

Kupiec mówi, ile chce zapłacić. Komornik patrzy na inną rzecz: ile trzeba zapłacić, żeby egzekucja mogła zostać umorzona.

Jeżeli w księdze wieczystej jest hipoteka, pojawia się kolejna kwota. Jeżeli kupiec bierze kredyt, dochodzi jeszcze czas banku.

W takiej sprawie 500 tysięcy z oferty może szybko przestać oznaczać 500 tysięcy do podziału po prostym odjęciu długu.

Dlatego ofertę kupca trzeba sprawdzić przed podpisaniem aktu. Właściciel powinien wiedzieć, czy po spłacie egzekucji, kosztów i ewentualnych wpisów w księdze zostaje mu kwota, dla której sprzedaż prywatna ma sens.

Czy sam akt sprzedaży zatrzyma licytację?

Przy zwykłej sprzedaży akt notarialny przenosi własność. Strony umawiają cenę, podpisują dokument i rozliczają płatność.

Przy nieruchomości zajętej przez komornika ten obraz jest niepełny.

Po zajęciu nieruchomości sama sprzedaż nie zatrzymuje automatycznie egzekucji. Akt może przenieść własność, ale egzekucja może nadal dotyczyć tej samej nieruchomości. Kupujący może więc wejść w sprawę, która nie została jeszcze zakończona.

To wynika z art. 930 kodeksu postępowania cywilnego. Po zajęciu rozporządzenie nieruchomością nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne.

Dla właściciela najważniejsze jest to: podpisanie aktu i zatrzymanie licytacji to dwie różne rzeczy.

Jeżeli chcesz szerzej zrozumieć samą sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika, przejdź do artykułu: Czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika?

W tym tekście skupiamy się na węższym pytaniu: ile zostanie właścicielowi, gdy kupiec pojawia się przed licytacją.

Co musi się stać, żeby komornik nie sprzedał nieruchomości?

W egzekucji znaczenie ma zapłata.

Kodeks postępowania cywilnego przewiduje, że jeżeli należność wierzyciela zostanie zapłacona wraz z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję.

To ważna granica.

Kupiec może podpisać umowę przedwstępną. Może mówić, że zapłaci. Może mieć promesę kredytową. Dla właściciela to może być dobry sygnał, ale egzekucja nie kończy się od samego planu sprzedaży.

Liczy się moment, w którym pieniądze pozwalają umorzyć postępowanie.

Przy sprzedaży przed licytacją trzeba znać dwie odpowiedzi.

Ile trzeba zapłacić, żeby egzekucja została umorzona.

Czy pieniądze kupca mogą zostać zapłacone na czas.

Bez tych odpowiedzi oferta jest jeszcze wariantem. Nie jest zamknięciem sprawy.

Jeżeli termin licytacji jest już wyznaczony, zobacz też materiał: Termin licytacji nieruchomości. Co może ją zatrzymać?

Dług z pisma to nie zawsze kwota, która zamyka sprawę

Właściciel często zna dług z jednego dokumentu.

To może być wezwanie, nakaz zapłaty, umowa kredytu albo pismo od komornika. Ta kwota jest ważna, ale nie zawsze pokazuje, ile trzeba zapłacić dzisiaj, żeby zatrzymać egzekucję.

Dług może mieć odsetki. Egzekucja ma koszty. W sprawie mogły pojawić się opłaty, których właściciel nie wlicza do pierwszego rachunku.

Przykład.

Właściciel pamięta dług na 160 tysięcy. Po aktualnym rozliczeniu wychodzi 185 tysięcy. Różnica nie przekreśla sprzedaży, ale zabiera część pieniędzy, które właściciel zakładał przy pierwszym liczeniu.

Przy cenie 500 tysięcy właściciel nie porównuje już 500 do 160. Musi porównać 500 do kwoty, która rzeczywiście zamyka egzekucję.

Dlatego przed oceną oferty kupca potrzebne jest aktualne saldo. Najlepiej takie, które pokazuje, ile trzeba zapłacić, żeby sprawa mogła zostać umorzona.

Co jeśli jest więcej niż jeden wierzyciel?

Właściciel może widzieć jednego komornika i jedną sprawę. To nie zawsze oznacza, że po drugiej stronie jest tylko jeden podmiot do rozliczenia.

Do egzekucji z nieruchomości mogą przyłączyć się kolejni wierzyciele. W księdze wieczystej może być hipoteka. Mogą istnieć inne sprawy, które nie są widoczne w pierwszej rozmowie z kupcem.

Wtedy spłata jednego wierzyciela nie zamyka całej sytuacji.

Przykład.

Egzekucję prowadzi wierzyciel na 120 tysięcy. Kupiec daje 500 tysięcy. Właściciel widzi dużą nadwyżkę.

Po sprawdzeniu okazuje się, że w księdze jest hipoteka banku, a do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel. Rachunek zmienia się od razu.

W takiej sprawie trzeba patrzeć na nieruchomość, nie tylko na jedną kwotę z jednego pisma.

Pytanie jest proste: czy po zapłacie ta nieruchomość przestanie być zagrożona sprzedażą?

Czy kupiec z kredytem zdąży przed licytacją?

Kupiec z kredytem może być dobrym kupcem. Często daje lepszą cenę niż inwestor gotówkowy.

Problemem jest czas.

Bank kupującego musi sprawdzić nieruchomość. Musi zobaczyć księgę wieczystą. Musi wiedzieć, co stanie się z egzekucją, hipoteką i wpisami po zapłacie ceny.

Przy nieruchomości bez problemów to zwykły proces.

Przy nieruchomości zajętej przez komornika bank może potrzebować więcej wyjaśnień. Jeżeli termin licytacji jest blisko, finansowanie kredytowe może nie zdążyć.

Wtedy oferta może być dobra na papierze, ale słaba w praktyce.

Kupiec gotówkowy płaci szybciej, ale zwykle oczekuje niższej ceny. Kupiec kredytowy może dawać więcej, ale jego pieniądze mogą nie wejść do sprawy na czas.

Dlatego przy kupcu z kredytem trzeba sprawdzić nie tylko cenę. Trzeba sprawdzić, czy bank i termin licytacji dają się pogodzić.

Czy oferta wyższa niż cena wywołania zawsze jest dobra?

Nie każda oferta powyżej ceny wywołania jest dobrą ofertą.

Cena wywołania to punkt startu licytacji. Na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Na drugiej licytacji punkt startu jest jeszcze niższy.

To nie oznacza, że nieruchomość jest warta tylko tyle.

Kupiec może złożyć ofertę trochę wyższą niż cena wywołania i przedstawić ją jako korzystną. W części spraw rzeczywiście może to być dobre rozwiązanie. W innych może to być cena zbudowana na presji terminu.

Przykład.

Nieruchomość jest realnie warta 700 tysięcy. Kupiec oferuje 480 tysięcy, bo wie, że licytacja jest blisko. Oferta może być lepsza niż ryzyko drugiej licytacji, ale może też być zbyt niska wobec wartości nieruchomości.

Tego nie da się ocenić po samej kwocie.

Trzeba porównać ofertę z tym, co właściciel realnie może osiągnąć przez sprzedaż prywatną, rozmowę z wierzycielem albo dalsze działania w egzekucji.

Jeżeli interesuje cię etap po sprzedaży przez komornika, zobacz osobny tekst: Czy po licytacji komorniczej zostaną pieniądze?

Jak ustawić płatność, żeby sprzedaż miała sens?

Przy sprzedaży przed licytacją sposób zapłaty ma znaczenie.

Nie zawsze cała cena powinna trafić od razu na konto właściciela. Część ceny może zostać zapłacona bezpośrednio do wierzyciela, komornika albo banku hipotecznego. Czasem stosuje się depozyt notarialny, żeby pieniądze były wypłacone po spełnieniu ustalonych warunków.

To nie jest detal techniczny.

Kupujący chce wiedzieć, że jego pieniądze nie zostaną zapłacone bez usunięcia problemu z nieruchomości. Właściciel chce wiedzieć, że po sprzedaży egzekucja zostanie zatrzymana. Wierzyciel chce dostać zapłatę w sposób, który pozwoli zamknąć sprawę.

Dlatego przed podpisaniem aktu trzeba ustalić, gdzie pójdzie cena i co stanie się po zapłacie.

Bez tego można podpisać akt, a później odkryć, że płatność nie została ułożona tak, żeby sprawa rzeczywiście się zamknęła.

Czego nie podpisywać bez sprawdzenia?

Umowa przedwstępna może być potrzebna. Zadatek też może mieć sens.

Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel podpisuje z kupcem, zanim wie, czy sprzedaż zatrzyma egzekucję.

Przykład.

Kupiec wpłaca zadatek. Właściciel zakłada, że bank kupującego zdąży z kredytem. Licytacja nadal jest wyznaczona. Bank zaczyna pytać o wpisy w księdze. Termin się zbliża.

Właściciel ma wtedy dwa problemy.

Nadal musi zatrzymać egzekucję. Jednocześnie jest już związany z kupującym.

Przed podpisaniem trzeba wiedzieć, czy pieniądze kupca mogą wejść do sprawy na czas i czy z ceny naprawdę zostanie coś po rozliczeniu.

Jak sprawdzić, czy z ceny kupca naprawdę coś zostaje?

Do pierwszej oceny potrzebujesz kilku rzeczy.

Numeru księgi wieczystej.

Pisma od komornika.

Aktualnej kwoty do spłaty.

Oferty kupca.

Jeżeli licytacja ma już termin, ten termin też zmienia sprawę. Jeżeli był opis i oszacowanie, trzeba zobaczyć dokument z wyceną. Jeżeli kupiec bierze kredyt, trzeba wiedzieć, na jakim etapie jest bank.

Bez tych informacji właściciel widzi tylko cenę z rozmowy.

Nie widzi jeszcze, ile zostanie po spłacie egzekucji, kosztów i wpisów w księdze.

Najczęstsze pytania

Źródła i podstawy prawne

Ten materiał wyjaśnia mechanizm sprzedaży nieruchomości przed licytacją. Ocenę konkretnej sprawy trzeba oprzeć na dokumentach: księdze wieczystej, pismach od komornika, aktualnym saldzie zadłużenia i warunkach kupującego.

• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 930, art. 981, art. 965 i art. 983.
• Ustawa o kosztach komorniczych.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65.
• Prawo o notariacie, w szczególności art. 108 dotyczący depozytu notarialnego.