Właściciel zwykle patrzy najpierw na kwotę. Widzi operat, widzi wartość nieruchomości i od razu myśli: „to jest za mało”.
To może być prawda. Ale dla sądu sama niezgoda z kwotą nie jest jeszcze zarzutem.
Skarga na opis i oszacowanie ma sens dopiero wtedy, gdy da się odpowiedzieć na kilka pytań w prawidłowej kolejności: czy termin jeszcze biegnie, co dokładnie zostało zaskarżone, gdzie jest błąd, z jakiego dokumentu ten błąd wynika i czy zmienia on sumę oszacowania albo dalszy przebieg egzekucji.
Jeżeli któryś z tych elementów odpada, skarga może być tylko pismem. A pismo bez funkcji nie zatrzymuje straty.
Czy jeszcze jesteś w terminie, czy tylko widzisz za niską kwotę w operacie?
Pierwsze pytanie nie powinno brzmieć: „czy nieruchomość jest za nisko wyceniona?”, gdyż pierwszą rzeczą, na którą patrzy referent, jest to, czy termin na skargę jeszcze biegnie i od którego dnia trzeba go liczyć.
Na opis i oszacowanie przysługuje skarga. Termin wynosi 2 tygodnie. Wynika to z art. 950 k.p.c.. Nie powinno się go jednak liczyć od dnia, w którym właściciel pierwszy raz zobaczył operat, odebrał telefon albo usłyszał od kogoś, że „wycena już jest”.
Najpierw trzeba ustalić, czy komornik ukończył opis i oszacowanie. To czynność egzekucyjna, w której komornik przyjmuje opis nieruchomości i jej wartość do dalszej sprzedaży.
Znaczenie ma to, kiedy czynność została ukończona. Jeżeli opis i oszacowanie nie zakończyły się w terminie wskazanym wcześniej w zawiadomieniu, trzeba sprawdzić, czy doręczono zawiadomienie o ukończeniu czynności.
Czy termin biegnie od dnia, w którym zobaczyłeś operat?
Nie zawsze. To jeden z częstszych błędów. Właściciel dostaje operat albo widzi kwotę i przyjmuje, że od tego dnia ma czas na reakcję. Tymczasem w skardze na opis i oszacowanie trzeba ustalić, kiedy została ukończona czynność komornika.
W praktyce mogą pojawić się trzy różne momenty: oględziny nieruchomości, sporządzenie operatu przez rzeczoznawcę i ukończenie opisu i oszacowania przez komornika. Dla skargi najważniejszy jest ostatni z tych momentów albo doręczenie zawiadomienia o ukończeniu, jeżeli czynność nie została ukończona w pierwotnym terminie.
Jeżeli ten etap jest niejasny, nie zaczyna się od pisania zarzutów do wartości. Najpierw trzeba ustalić, czy pismo nie będzie spóźnione.
Jeżeli licytacja jest już wyznaczona, problem jest jeszcze poważniejszy. Sama skarga nie powinna być traktowana jako automatyczne zatrzymanie przetargu. Trzeba osobno sprawdzić, czy jest podstawa do wstrzymania czynności i czy sąd ma czas, żeby zareagować przed licytacją.
Czy wystarczy napisać, że nieruchomość jest więcej warta?
Nie. Zdanie „nieruchomość jest więcej warta” może być prawdziwe, ale samo nie pokazuje błędu. Sąd nie prowadzi sprawy na podstawie samego poczucia właściciela, że dom, mieszkanie albo działka powinny być wycenione wyżej.
Zarzut zaczyna się tam, gdzie da się wskazać konkretny problem w dokumencie albo w czynności. Inaczej brzmi ogólne zdanie: „podobne domy są droższe w ogłoszeniach”. Inaczej brzmi zarzut, że operat przyjął błędną powierzchnię, pominął istotny remont, użył transakcji z innego rynku, nie uwzględnił planu miejscowego albo opisał dostęp do drogi tak, jakby był prawnie uregulowany, choć nie jest.
W pierwszym przypadku właściciel tylko nie zgadza się z wynikiem. W drugim pokazuje miejsce, które można sprawdzić.
Dobra skarga potrzebuje błędu, dowodu i skutku. Błąd musi być konkretny. Dowód musi pokazywać, że błąd rzeczywiście istnieje. Skutek musi wyjaśniać, dlaczego ten błąd zmienia sumę oszacowania, cenę licytacji albo dalszą egzekucję.
Czy skarżysz operat rzeczoznawcy, czy opis i oszacowanie komornika?
To trzeba rozdzielić, bo inaczej pismo łatwo zaczyna iść w złym kierunku.
Operat szacunkowy jest dokumentem rzeczoznawcy. To w nim zwykle szuka się błędów dotyczących wartości: doboru nieruchomości porównawczych, korekt, powierzchni, stanu technicznego, przeznaczenia, dostępu, aktualności danych albo rynku.
Opis i oszacowanie jest czynnością komornika w egzekucji z nieruchomości. To ta czynność jest zaskarżana. Jeżeli operat jest błędny, nie kończy się na zdaniu: „rzeczoznawca się pomylił”. Trzeba pokazać, że przez ten błąd komornik przyjął wadliwą sumę oszacowania albo wadliwy opis nieruchomości.
Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. Wynika to z art. 948 k.p.c.. Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 117/17 również wyjaśniał relację między operatem a opisem i oszacowaniem jako czynnością egzekucyjną.
Skarga nie powinna być luźną recenzją operatu. Powinna wykazywać, że błąd w operacie, opisie albo danych przełożył się na wadliwą czynność egzekucyjną.
Co musi być błędne, żeby skarga miała sens?
Nie każdy błąd w dokumencie daje dobrą skargę. Istotny jest taki błąd, który da się pokazać i który może zmienić wynik sprawy.
Czy egzekucja dotyczy udziału, a wycena wygląda jak sprzedaż całej nieruchomości?
Udział nie zawsze jest wart tyle, ile wynika z prostego działania: wartość całej nieruchomości razy procent udziału. Kupujący udział nie kupuje pełnej samodzielnej kontroli nad domem, lokalem albo działką.
Jeżeli operat traktuje udział jak matematyczną część całej nieruchomości bez analizy jego realnej zbywalności, może to być mocny punkt kontroli. Nie dlatego, że udział zawsze musi być wyceniony niżej. Dlatego, że wymaga osobnej analizy.
Czy powierzchnia w opisie zgadza się z dokumentami?
Powierzchnia nie jest detalem, jeżeli od niej zależy wartość. Problem może dotyczyć powierzchni działki, domu, lokalu, pomieszczeń przynależnych albo części budynku.
Zarzut nie powinien brzmieć: „powierzchnia jest inna”. Powinien pokazywać, jaka powierzchnia została przyjęta, jaki dokument wskazuje powierzchnię prawidłową i jak różnica wpływa na oszacowanie.
Czy stan techniczny został opisany tak, jak naprawdę wpływa na wartość?
Samo słowo „remont” nie wystarcza. Trzeba ustalić, co dokładnie zmieniło wartość: dach, instalacje, ogrzewanie, okna, ocieplenie, łazienka, podłogi, elewacja, przyłącza, konstrukcja, zawilgocenie, uszkodzenia albo możliwość normalnego użytkowania.
Nie chodzi o automatyczne podnoszenie wartości. Chodzi o zgodność opisu z rzeczywistym stanem i wpływ tego stanu na korekty w operacie.
Czy plan miejscowy albo decyzja WZ zmieniają rynek, do którego porównano nieruchomość?
Działka rolna, budowlana, usługowa, rekreacyjna i przemysłowa nie są tym samym rynkiem. Jeżeli operat przyjmie złe przeznaczenie, może porównać nieruchomość do złych transakcji.
Jeżeli plan dopuszcza zabudowę, której operat nie uwzględnia, wartość może być zaniżona. Jeżeli plan ogranicza zabudowę, a operat tego nie widzi, wartość może być zawyżona.
Czy dostęp do drogi jest prawny, czy tylko faktyczny?
Do nieruchomości można fizycznie dojechać, a mimo to nie mieć prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej. Dostęp faktyczny i dostęp prawny to nie to samo.
Jeżeli opis lub operat przyjmuje dostęp do drogi bez sprawdzenia podstawy prawnej, może zniekształcać wartość. Jeżeli pomija istniejącą służebność, też może zniekształcać wartość.
Czy służebność, dożywocie albo najem mogą wpływać na oszacowanie?
Mogą, ale nie automatycznie i nie zawsze tak samo. Najpierw trzeba sprawdzić, jakie to prawo, gdzie jest ujawnione, czy zostało prawidłowo opisane, czy wpływa na korzystanie z nieruchomości, czy wpływa na ryzyko nabycia i czy nabywca po licytacji będzie musiał się z nim liczyć.
Czy rzeczoznawca porównał nieruchomość do właściwego rynku?
W wielu operatach najważniejsze nie jest ostatnie zdanie z wartością, tylko tabela porównań i sposób korekt.
Nie wystarczy napisać, że „porównania są złe”. Trzeba wskazać, które porównanie jest nieadekwatne, jaka cecha różni nieruchomości, czy ta cecha wpływa na cenę i czy operat zrobił korektę.
Czy stary albo nieaktualny operat wystarczy do skargi?
Nie zawsze. Sam fakt, że operat ma określoną datę, nie daje jeszcze prostego wniosku, że opis i oszacowanie trzeba uchylić.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy operat był wadliwy już w chwili ukończenia opisu i oszacowania. Inaczej wygląda sytuacja, gdy po opisie pojawiło się coś nowego: pożar, zalanie, dewastacja, istotny remont, zmiana planu miejscowego, utrata dostępu albo ujawnienie obciążenia.
Czy błąd naprawdę zmienia cenę licytacji albo wynik sprawy?
Nie każdy błąd jest wart prowadzenia skargi. Najpierw trzeba sprawdzić, czy błąd wpływa na sumę oszacowania. To wartość przyjęta w egzekucji. Od niej liczy się cena wywołania.
Przy pierwszej licytacji cena wywołania wynosi co do zasady 3/4 sumy oszacowania, o czym mówi art. 965 k.p.c.. Przy drugiej licytacji punktem odniesienia jest co do zasady 2/3 sumy oszacowania.
Jeżeli prawidłowa suma oszacowania powinna wynosić 600 000 zł, a w dokumentach przyjęto 480 000 zł, różnica nie kończy się na papierze. Pierwsza cena wywołania liczona od 480 000 zł będzie wyraźnie niższa niż cena liczona od 600 000 zł.
Przy niektórych nieruchomościach mieszkalnych trzeba dodatkowo sprawdzić próg z art. 952¹ k.p.c. Wtedy suma oszacowania może mieć znaczenie nie tylko dla ceny wywołania, ale też dla oceny warunków wyznaczenia licytacji.
Czy skarga zatrzyma licytację, jeśli termin jest blisko?
Nie należy tego zakładać.
Skarga może być dobrym ruchem procesowym, ale nie powinna być traktowana jak przycisk, który automatycznie zatrzymuje egzekucję. Jeżeli licytacja jest już wyznaczona, trzeba odpowiedzieć na kilka pytań równolegle.
Czy skarga jest jeszcze w terminie? Czy zarzut jest konkretny? Czy sąd zdąży zareagować? Czy trzeba złożyć osobny wniosek o wstrzymanie czynności? Czy jest sens rozmawiać z wierzycielem? Czy sprzedaż kontrolowana daje lepszy wynik niż czekanie na licytację?
W takim momencie samo „napiszemy skargę” może być za małe. Pismo procesowe trzeba porównać z czasem, długiem, etapem sprawy i ryzykiem sprzedaży na licytacji.
Co, jeśli problem pojawił się dopiero po opisie i oszacowaniu?
Wtedy zwykła skarga może nie być właściwym narzędziem.
Jeżeli błąd istniał już w dniu ukończenia opisu i oszacowania, sprawdza się skargę, o ile termin jeszcze biegnie. Jeżeli opis mógł być poprawny, ale później zmienił się stan nieruchomości albo okoliczności wpływające na wartość, właściwy może być dodatkowy opis i oszacowanie, o którym mówi art. 951 k.p.c..
Przykładem może być pożar, zalanie, dewastacja, istotny remont, rozbiórka części budynku, zmiana planu miejscowego, utrata dostępu albo ujawnienie istotnego obciążenia.
Jeżeli wybierzesz zły tryb, możesz stracić czas na pismo, które nie odpowiada problemowi.
Kiedy skarga jest tylko pustym pismem?
Kiedy pismo jest słabe?
- Nie wiadomo, czy termin na skargę jeszcze biegnie.
- Nie ma konkretnego błędu w opisie, operacie albo danych.
- Błąd nie ma dowodu albo nie zmienia wartości, ceny licytacji ani dalszej egzekucji.
- Właściciel chce użyć skargi tylko dlatego, że trzeba „coś zrobić”.
Kiedy trzeba szukać innego ruchu?
- Problem dotyczy samego długu, salda albo rozmów z wierzycielem.
- Licytacja jest blisko i sama skarga może nie zabezpieczyć czasu.
- Po opisie powstała nowa okoliczność wpływająca na wartość.
- Lepszy wynik może dać porozumienie, sprzedaż kontrolowana, wstrzymanie czynności albo wariant inwestorski.
Jak sprawdzamy, czy skarga jest ruchem, a nie tylko reakcją na stres?
Najpierw termin
Jeżeli termin nie biegnie, mocniejsze zdania w skardze nie naprawiają problemu. Wtedy sprawdzamy doręczenia, etap sprawy i to, czy istnieje inny tryb działania.
Potem błąd
Nie przechodzimy od razu do pisania. Najpierw szukamy błędu w materiale: opisie, operacie, księdze wieczystej, ewidencji, planie miejscowym, dostępie do drogi albo prawach osób trzecich.
Później wpływ
Sprawdzamy, czy błąd tylko wygląda źle, czy zmienia sumę oszacowania, cenę licytacji, próg przy nieruchomości mieszkalnej albo pieniądze po spłacie długu i kosztów.
Na końcu ruch
Jeżeli skarga jest dobra, porządkujemy ją wokół błędu, dowodu i skutku. Jeżeli jest spóźniona albo pusta, przechodzimy do ruchu, który może realnie zmienić wynik.
Kwalifikacja sprawy
Nie chodzi o to, żeby napisać kolejne pismo. Chodzi o to, żeby wybrać ruch, który zmienia wynik.
W egzekucji pismo bez funkcji może tylko zużyć czas. Dlatego najpierw rozdzielamy sprawę na termin, błąd, wpływ i czas do licytacji. Jeżeli skarga ma sens, ustawiamy ją pod konkretny zarzut. Jeżeli jest słaba, spóźniona albo nie zabezpiecza czasu, odcinamy ją i sprawdzamy wstrzymanie czynności, rozmowę z wierzycielem, dodatkowy opis i oszacowanie, sprzedaż kontrolowaną albo odkup nieruchomości, jeżeli liczby i etap sprawy to uzasadniają.
Sprawdź ścieżkę przy licytacjiKontakt
Kiedy warto wysłać sprawę do kwalifikacji?
Nie wysyłaj samego operatu tylko dlatego, że kwota wygląda nisko. Sam operat często nie wystarcza do decyzji, a zbyt szerokie „sprawdzanie wyceny” produkuje chaos zamiast ruchu.
Wyślij sprawę, jeżeli nie wiesz, czy termin jeszcze biegnie, licytacja jest blisko, widzisz konkretny błąd w opisie albo operacie, egzekucja dotyczy udziału, po opisie wydarzyło się coś, co mogło zmienić wartość, albo nie wiesz, czy lepsza jest skarga, wstrzymanie czynności, dodatkowy opis czy sprzedaż kontrolowana.
Do pierwszej oceny potrzebne są dokumenty, które pokazują etap, termin i problem: opis i oszacowanie, operat, pisma od komornika, numer księgi wieczystej, informacja o licytacji i saldo od wierzyciela.
Źródła
Poniższe źródła służą do weryfikacji podstaw prawnych opisanych w artykule. W sprawie konkretnej nieruchomości znaczenie ma jednak treść dokumentów: opis i oszacowanie, operat, pisma od komornika, księga wieczysta, doręczenia i etap egzekucji.
- Art. 950 k.p.c. termin zaskarżenia opisu i oszacowania.
- Art. 947 k.p.c. elementy protokołu opisu i oszacowania.
- Art. 948 k.p.c. operat szacunkowy jako podstawa oszacowania.
- Art. 951 k.p.c. dodatkowy opis i oszacowanie.
- Art. 965 k.p.c. cena wywołania przy pierwszej licytacji.
- Art. 983 k.p.c. cena wywołania przy drugiej licytacji.
- Postanowienie SN II CSK 117/17 relacja operatu, opisu i oszacowania oraz aktualności operatu w egzekucji.
Najczęstsze pytania o skargę na opis i oszacowanie
Czy skarga na opis i oszacowanie zatrzymuje licytację?
Nie należy tego zakładać. Skarga może być ważnym ruchem, ale przy bliskiej licytacji trzeba osobno sprawdzić wniosek o wstrzymanie czynności i to, czy sąd ma realny czas na reakcję.
Czy można zaskarżyć sam operat rzeczoznawcy?
W egzekucji skarga dotyczy opisu i oszacowania jako czynności komornika. Operat jest podstawą zarzutów, jeżeli zawiera błąd, który wpływa na wartość przyjętą przez komornika.
Czy ceny z ogłoszeń wystarczą?
Zwykle nie jako samodzielna podstawa. Ogłoszenia pokazują oczekiwania sprzedających, a nie zawsze realne ceny transakcyjne. Mocniejszy zarzut wynika z konkretnego błędu: powierzchni, przeznaczenia, stanu technicznego, dostępu, praw osób trzecich, porównań albo korekt w operacie.
Co, jeśli termin 2 tygodni minął?
Najpierw trzeba sprawdzić doręczenia i etap sprawy. Jeżeli zwykła skarga jest spóźniona, nadal trzeba ustalić, czy istnieje inny ruch: dodatkowy opis i oszacowanie, wstrzymanie czynności, nadzór sądu, rozmowa z wierzycielem albo decyzja finansowa przed licytacją.
Kiedy potrzebny jest dodatkowy opis i oszacowanie?
Wtedy, gdy po pierwotnym opisie zmienił się stan nieruchomości albo pojawiła się okoliczność wpływająca na wartość. Przykładem może być pożar, zalanie, dewastacja, istotny remont, zmiana planu albo ujawnienie obciążenia.
Czy skarga ma sens przy udziale w nieruchomości?
Może mieć, jeżeli operat traktuje udział jak prosty procent wartości całej nieruchomości bez analizy realnej zbywalności udziału, sposobu korzystania i ryzyka dla kupującego.