Mapa sprawy
Licytacja nieruchomości rzadko jest tylko datą w piśmie.
W jednej sprawie spotyka się dług, komornik, wierzyciel, księga wieczysta, operat, cena wywoławcza i realna sytuacja właściciela. To trzeba rozdzielić, zanim ostatnie dni zostaną zużyte na działania, które tylko wyglądają jak obrona.
Termin licytacji
Termin licytacji ustawia tempo, ale nie mówi jeszcze, czy sprawa jest przegrana. Inaczej pracuje się z terminem za miesiąc, inaczej z terminem za kilka dni. Czas ma wartość tylko wtedy, gdy można go użyć do konkretnego ruchu: rozmowy z wierzycielem, sprzedaży przed terminem, ugody albo pisma, które naprawdę dotyka problemu.
Ustalimy, czy termin daje jeszcze pole działania. Jeżeli tak, ustawimy najbliższy ruch pod konkretny efekt. Jeżeli nie, nie będziemy udawać, że samo przeciąganie sprawy ratuje nieruchomość.
Operat i cena wywoławcza
Operat może przesądzić o tym, czy procedura sprzeda nieruchomość w sposób akceptowalny, czy odda jej wartość za tanio. Przy licytacji nie chodzi tylko o dług. Chodzi też o różnicę między tym, ile nieruchomość może być warta realnie, a tym, jak zostanie wystawiona w trybie przymusowym.
Sprawdzimy, czy operat i cena wywoławcza nie ustawiają nieruchomości poniżej sensownej wartości. Jeżeli sprzedaż poza licytacją może dać lepszy wynik, trzeba szybko ocenić, czy da się przejąć sprzedaż zanim zrobi to procedura.
Księga wieczysta, hipoteki i wpisy
Nieruchomość nie jest tylko adresem. W księdze mogą siedzieć hipoteki, ostrzeżenia, współwłasność, roszczenia albo wpisy, które wpływają na sprzedaż. To, co dla właściciela jest domem albo mieszkaniem, dla kupującego i wierzyciela staje się układem prawnym, który trzeba umieć przeczytać.
Przejdziemy przez stan nieruchomości od strony transakcyjnej. Sprawdzimy, co może blokować sprzedaż, co wpływa na cenę i czy nieruchomość da się użyć do zamknięcia długu poza licytacją.
Kto mieszka w nieruchomości
Jeżeli licytacja dotyczy miejsca zamieszkania, sprawa nie kończy się na sprzedaży. Pojawia się pytanie, kto mieszka w środku, ile czasu potrzeba na wyprowadzkę, co z rzeczami w lokalu i czy da się ustalić warunki, które nie wypychają klienta z nieruchomości w najgorszym możliwym momencie.
Jeżeli nieruchomości nie da się już utrzymać, pracujemy nad warunkami wyjścia. To może oznaczać sprzedaż przed terminem, rozliczenie długu, więcej czasu na wyprowadzkę albo przekazanie lokalu w sposób, który nie zostawia klienta z chaosem po licytacji.
Udział albo współwłasność
Licytacja udziału to inna sprawa niż licytacja całego mieszkania. Udział może być trudny dla zwykłego kupującego, konfliktowy dla rodziny i nieczytelny dla właściciela. Czasem właśnie dlatego trzeba myśleć nie o klasycznej sprzedaży, tylko o wykupie, rozmowie ze współwłaścicielem, inwestorze albo innym sposobie zamknięcia długu.
Ustalimy, czy udział da się sprzedać, wykorzystać w rozmowie, odkupić, rozliczyć albo wprowadzić do większego scenariusza majątkowego. Nie będziemy traktować udziału jak pełnej nieruchomości, bo to prowadzi do błędnych decyzji.
Sprzedaż przed licytacją
Czasem największą obroną nie jest walka z terminem, tylko przejęcie sprzedaży zanim zrobi to procedura. Sama decyzja „sprzedajmy przed licytacją” jeszcze niczego nie rozwiązuje. Musi być kupujący, cena, zgoda na rozliczenie długu, notariusz i czas, który nie rozsypie się przed terminem licytacji.
Sprawdzimy, czy sprzedaż przed terminem ma sens, czy da się ją wykonać na czas i czy wierzyciel może zaakceptować takie rozwiązanie. Jeżeli tak, trzeba szybko ustawić cenę, kupującego, warunki aktu, przelew i rozliczenie długu.