Po opisie i oszacowaniu nie zaczyna się od szukania kupującego. Najpierw trzeba ustalić, czy termin na skargę jeszcze biegnie, czy operat nadaje się do decyzji i ile naprawdę trzeba zapłacić, żeby egzekucja przestała blokować mieszkanie.
Samo pytanie „czy da się sprzedać?” jest zbyt proste. Da się zawrzeć akt. Problem polega na tym, czy akt rozwiąże sprawę. Jeżeli cena nie spłaci wierzyciela, kosztów, hipoteki i wpisów w księdze wieczystej, sprzedaż może wyglądać jak wyjście tylko do dnia podpisania umowy.
Po operacie trzeba odpowiedzieć na inne pytanie: czy sprzedaż daje właścicielowi lepszy wynik niż licytacja, czy tylko zamienia presję komornika na rabat dla kupującego.
Czy po opisie i oszacowaniu trzeba od razu szukać kupującego?
Nie. Po opisie i oszacowaniu pierwszym ruchem nie jest sprzedaż. Pierwszym ruchem jest sprawdzenie, co dokładnie wynika z dokumentów.
Opis i oszacowanie ustala wartość mieszkania na potrzeby egzekucji. Dokumentem, na którym zwykle opiera się ta wartość, jest operat szacunkowy rzeczoznawcy. Liczbą używaną dalej w egzekucji jest suma oszacowania.
Suma oszacowania to nie jest cena, którą właściciel chce dostać od kupującego. To wartość przyjęta w postępowaniu egzekucyjnym. Od tej liczby liczy się cenę wywołania na pierwszej i drugiej licytacji.
Jeżeli właściciel zaczyna od kupującego, a nie od operatu, może negocjować sprzedaż na złej podstawie. Kupujący widzi presję, widzi komornika i zwykle próbuje przenieść tę presję na cenę. Przed rozmową o cenie trzeba wiedzieć, czy liczba z operatu jest do przyjęcia, czy trzeba ją kwestionować.
Czy termin na skargę jeszcze biegnie i od którego dnia trzeba go liczyć?
To jest pierwsze pytanie po operacie.
Skarga na opis i oszacowanie to środek, którym można zakwestionować czynność komornika i wartość przyjętą w egzekucji. Nie działa jednak w oderwaniu od terminu. Jeżeli termin minął, sama racja co do zaniżonej wartości może nie wystarczyć.
Trzeba sprawdzić, czy opis i oszacowanie zostały ukończone, kiedy nastąpiło doręczenie albo zawiadomienie i od którego dnia liczy się termin na skargę. Dopiero potem ocenia się, czy operat ma błąd wart działania.
Błąd w danych
Zła powierzchnia, pominięty remont, błędny standard lokalu albo nietrafne transakcje porównawcze mogą wpływać na sumę oszacowania.
Błąd w przedmiocie sprzedaży
Inaczej ocenia się całe mieszkanie, inaczej udział, a inaczej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jeżeli operat miesza te poziomy, decyzja sprzedażowa może być źle liczona.
Błąd w czasie
Jeżeli termin na skargę biegnie, kupujący nie powinien być pierwszy w kolejce. Pierwsza jest wartość, od której później pójdzie licytacja.
Jeżeli termin biegnie i błąd wpływa na sumę oszacowania, sprzedaż schodzi na drugi plan. Najpierw trzeba sprawdzić, czy da się obronić wartość. Jeżeli ten moment zostanie pominięty, późniejsza sprzedaż może startować z pozycji osłabionej przez wadliwy dokument.
Szerzej o tym wariancie piszemy w tekście: skarga na opis i oszacowanie nieruchomości.
Czy zaniżony operat obniży cenę sprzedaży, zanim dojdzie do licytacji?
Tak, może obniżyć ją jeszcze przed licytacją.
Zaniżona suma oszacowania działa najpierw w procedurze. Pierwsza licytacja startuje od 3/4 sumy oszacowania, druga od 2/3. Jeżeli suma oszacowania jest za niska, niższy jest punkt startowy egzekucji.
Ten sam dokument działa potem w rozmowie z kupującym. Kupujący nie musi czekać na licytację, żeby użyć operatu przeciwko cenie. Wystarczy, że pokaże: „komornik przyjął niższą wartość, sprawa jest w egzekucji, czas pracuje przeciwko właścicielowi”.
Dlatego nie wystarczy powiedzieć, że operat „wydaje się zaniżony”. Trzeba umieć wskazać, co jest w nim błędne i jak ten błąd wpływa na sumę oszacowania, cenę licytacji albo dalszy przebieg egzekucji.
Zawyżony operat też wymaga ostrożności. Jeżeli suma oszacowania jest wyższa niż realny rynek, właściciel może odrzucać oferty, które są lepsze niż ryzyko pierwszej albo drugiej licytacji. Wtedy problemem nie jest zaniżenie, tylko błędna wiara, że papierowa wartość jest ceną do uzyskania w czasie egzekucji.
Ile właściciel traci, jeżeli sprawa przejdzie na pierwszą albo drugą licytację?
Tego nie ustala się „na oko”. Liczy się od sumy oszacowania.
Przy sumie oszacowania 600 000 zł
Pierwsza licytacja startuje od 450 000 zł, a druga od 400 000 zł. To są ceny wywołania, czyli kwoty startowe. Nie oznaczają gwarantowanej ceny końcowej.
Dobry lokal może przebić cenę wywołania
Mieszkanie w dobrej lokalizacji, z możliwym dostępem do oględzin i jasnym stanem prawnym może uzyskać więcej niż cena startowa.
Trudny lokal może spaść do drugiego terminu
Lokal zamieszkany, obciążony wpisami albo trudny do obejrzenia może nie sprzedać się na pierwszej licytacji. Wtedy realnym zagrożeniem staje się drugi termin.
Oferta kupującego musi być porównana z tym scenariuszem. Nie z wyobrażeniem właściciela o wartości mieszkania i nie tylko z kwotą z operatu.
Jeżeli kupujący daje 500 000 zł, a po spłacie salda, kosztów i wpisów właściciel ma lepszy wynik niż przy realnym ryzyku licytacji, sprzedaż może przejść kwalifikację. Jeżeli ta sama cena nie zamyka długu albo kupujący nie zdąży przed terminem, oferta wygląda dobrze tylko na początku rozmowy.
Czy licytacja w ogóle może teraz wejść w ruch, czy właściciel sprzedaje pod fałszywą presją?
Przy mieszkaniu służącym zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika trzeba sprawdzić, czy wierzyciel może doprowadzić do wyznaczenia licytacji w aktualnym stanie sprawy.
W części spraw znaczenie ma relacja egzekwowanej należności głównej do sumy oszacowania. Nie wystarczy powiedzieć: „dług jest niski”. Trzeba sprawdzić, jaka jest suma oszacowania, jaka jest należność główna, ilu jest wierzycieli i czy występują wyjątki.
Ten przepis nie usuwa długu. Nie wykreśla zajęcia. Nie czyści księgi wieczystej. Może jednak zmienić presję czasu.
Jeżeli licytacja nie może zostać teraz wyznaczona, sprzedaż pierwszemu kupującemu z dużym rabatem może być fałszywym ruchem. Właściciel sprzedaje wtedy tak, jakby licytacja była natychmiastowa, mimo że dokumenty mogą pokazywać inną sytuację.
Jeżeli licytacja może wejść w ruch, czas staje się częścią kalkulacji. Wtedy trzeba sprawdzić nie tylko cenę, ale też to, czy kupujący, notariusz, wierzyciel, bank i komornik zmieszczą się w realnym terminie.
Osobno opisaliśmy ten temat tutaj: dług niższy niż wartość nieruchomości a licytacja komornicza.
Czy akt sprzedaży zatrzyma komornika, czy tylko przeniesie własność?
Samo podpisanie aktu nie zatrzymuje egzekucji.
Po zajęciu nieruchomości sprzedaż może przenieść własność między sprzedającym i kupującym, ale nie oznacza automatycznie, że wierzyciel traci możliwość prowadzenia egzekucji z nieruchomości. To dlatego sprzedaż po opisie i oszacowaniu musi być ustawiona przez rozliczenie ceny, nie przez samą umowę.
Przed aktem trzeba wiedzieć, kto dostaje pieniądze z ceny, w jakiej kwocie i jaki dokument powstaje po zapłacie. Inaczej kupujący może dostać akt, ale nie dostać rozwiązanej sprawy.
To jest różnica między transakcją, która zamyka problem, a transakcją, która tylko przenosi własność. W pierwszej cena spłaca właściwe podmioty i prowadzi do dokumentów potrzebnych do komornika oraz księgi wieczystej. W drugiej cena może zostać źle rozprowadzona, a ryzyko egzekucyjne zostaje w tle.
Jeżeli ta różnica nie jest ustalona przed podpisaniem, sprzedaż nie jest przygotowana. Jest reakcją na presję.
Szerszy tekst o samej sprzedaży po zajęciu znajdziesz tutaj: czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika.
Ile z ceny sprzedaży naprawdę zostanie po spłacie długu, kosztów i wpisów?
Cena z aktu nie jest wynikiem właściciela. Wynikiem jest to, co zostaje po spłacie tego, co blokuje mieszkanie.
Najpierw trzeba ustalić saldo zamknięcia. To kwota potrzebna do tego, żeby egzekucja, hipoteki i wpisy przestały blokować sprzedaż albo dalsze korzystanie z nieruchomości.
- należność główna i odsetki,
- koszty procesu i koszty egzekucyjne,
- koszt biegłego i koszty związane z dalszą procedurą,
- hipoteka i wierzyciele przyłączeni,
- zaległości wobec wspólnoty albo spółdzielni,
- dokumenty potrzebne do wykreśleń.
Różnica między długiem głównym a saldem zamknięcia decyduje o wyniku. Jeżeli właściciel myśli, że do spłaty jest 120 000 zł, a pełne zamknięcie wymaga 165 000 zł, to nie jest szczegół księgowy. To różnica, która może zabrać pieniądze planowane po sprzedaży.
Jeżeli cena sprzedaży nie zamyka salda, akt nie kończy sprawy. Wtedy trzeba rozmawiać z wierzycielem, zmienić strukturę transakcji, szukać innego kupującego albo odciąć sprzedaż jako ruch pozorny.
Czy kupujący zobaczy w KW czystą drogę do wykreślenia egzekucji i hipoteki?
Dział II: kto sprzedaje?
W dziale II księgi wieczystej trzeba sprawdzić, kto sprzedaje. Jeżeli właściciel ma tylko udział, rozmowa o sprzedaży całego mieszkania jest błędna. Jeżeli mieszkanie jest w majątku wspólnym, trzeba sprawdzić małżonka i zgodę na sprzedaż.
Dział III: jakie ryzyka widzi kupujący?
W dziale III trzeba sprawdzić ostrzeżenia, roszczenia, wzmianki i wpisy egzekucyjne. Kupujący będzie chciał wiedzieć, z jakiej ceny, po czyjej zapłacie i na podstawie jakiego dokumentu te wpisy mają zostać usunięte.
Dział IV: co z hipoteką?
W dziale IV trzeba sprawdzić hipoteki. Jeżeli jest bank albo inny wierzyciel hipoteczny, potrzebne jest saldo i dokument pokazujący, że po spłacie hipoteka może zostać wykreślona.
Kupujący obniża cenę nie dlatego, że „mieszkanie ma komornika” jako etykietę. Obniża cenę, gdy przed aktem nie widzi ścieżki rozliczenia. Jeżeli nie wiadomo, kto dostanie pieniądze i kto wyda dokumenty do KW, kupujący negocjuje rabat za ryzyko albo wycofuje się z transakcji.
Jak trzeba ustawić płatność w akcie, żeby cena rzeczywiście zamknęła sprawę?
Najpierw saldo zamknięcia
Trzeba ustalić, ile pieniędzy realnie zamyka egzekucję, hipotekę, koszty i inne wpisy. Bez tej liczby cena z aktu niczego jeszcze nie rozstrzyga.
Potem rachunki i dokumenty
Jeżeli jest hipoteka, potrzebne jest saldo wierzyciela hipotecznego i dokument do wykreślenia hipoteki po spłacie. Jeżeli jest egzekucja, trzeba wiedzieć, jaka kwota zamyka sprawę i co po zapłacie robi wierzyciel albo komornik.
Dopiero później przepływ ceny w akcie
Cena zwykle nie powinna iść jednym przelewem do właściciela. Jeżeli z ceny trzeba spłacić wierzyciela egzekwującego, bank hipoteczny, koszty albo zaległości lokalowe, akt powinien opisywać przepływ pieniędzy.
Depozyt notarialny nie naprawia złej transakcji
Depozyt notarialny może pomóc w przepływie ceny, ale nie rozwiązuje sprawy samodzielnie. Depozyt przechowuje pieniądze i wypłaca je na warunkach. Nie zastępuje salda, zgody wierzyciela, dokumentu banku ani podstaw do wykreślenia wpisów.
Jeżeli przed aktem nie da się opisać przepływu ceny, nie ma jeszcze bezpiecznej sprzedaży. Jest tylko kupujący i niezamknięta egzekucja.
Czy najwyższa oferta ma znaczenie, jeżeli kupujący nie zdąży przed licytacją?
Kupujący kredytowy
- może dać wyższą cenę,
- bank będzie badał KW, hipotekę i wpis egzekucyjny,
- przy bliskiej licytacji decyzja kredytowa może nie zdążyć,
- wysoka cena nie ma znaczenia, jeżeli transakcja nie przejdzie przez czas.
Kupujący gotówkowy albo inwestor
- może zamknąć transakcję szybciej,
- łatwiej rozliczyć cenę z wierzycielem albo bankiem,
- zwykle oczekuje rabatu za czas i ryzyko,
- ma sens tylko wtedy, gdy po liczbach daje lepszy wynik niż egzekucja.
Najwyższa oferta nie jest najlepsza, jeżeli nie przechodzi przez czas, KW i rozliczenie ceny.
Kiedy sprzedaż jest dobrym ruchem, a kiedy tylko stratą pod presją?
Sprzedaż jest dobrym ruchem dopiero wtedy, gdy przechodzi kilka bramek naraz.
Operat nie wymaga pilnej skargi. Cena zamyka saldo. KW ma ścieżkę wykreślenia wpisów. Kupujący jest wykonalny czasowo. Wynik po rozliczeniach jest lepszy niż realny wariant licytacji.
Jeżeli termin na skargę biegnie i operat ma konkretny błąd, pierwszym ruchem nie jest sprzedaż. Pierwszym ruchem jest obrona wartości.
Jeżeli cena nie zamyka salda, akt nie jest rozwiązaniem. Jest próbą sprzedaży bez zamknięcia problemu.
Jeżeli kupujący nie zdąży przed licytacją, wysoka cena jest słabsza niż wygląda.
Jeżeli KW nie pokazuje ścieżki wykreślenia wpisów, kupujący nie negocjuje już tylko ceny mieszkania. Negocjuje rabat za ryzyko.
Właśnie dlatego po opisie i oszacowaniu nie szuka się „jakiegokolwiek wyjścia”. Szuka się ruchu, który przechodzi dokumenty, liczby, czas i księgę wieczystą.
Co zmienia sprawę, jeżeli sprzedawany jest udział, mieszkanie małżeńskie albo lokal z lokatorami?
Zajęty jest udział
Jeżeli zajęty jest udział, nie liczy się ceny jako prostej części wartości całego mieszkania. Kupujący nie dostaje pełnej kontroli nad lokalem. Kupuje współwłasność i problem dalszego porozumienia albo zniesienia współwłasności.
Mieszkanie jest w majątku wspólnym
Trzeba sprawdzić, kto jest dłużnikiem, jaki jest tytuł wykonawczy i czy drugi małżonek musi uczestniczyć w sprzedaży. Bez tego można rozmawiać o transakcji, której nie da się podpisać.
To spółdzielcze własnościowe prawo
Potrzebne są dokumenty ze spółdzielni, informacja o zaległościach i sprawdzenie KW, jeżeli została założona. To inny zestaw dokumentów niż przy zwykłej własności lokalu.
W lokalu ktoś mieszka
Cena zależy także od wydania. Kupujący będzie pytał, kiedy obejmie lokal, czy można go obejrzeć i czy po akcie nie zostanie z problemem opróżnienia mieszkania.
Jest hipoteka obok egzekucji
Trzeba oddzielić wierzyciela hipotecznego od wierzyciela egzekwującego. Sprzedaż, która spłaca tylko jednego z nich, może nie dawać kupującemu stanu prawnego potrzebnego do transakcji.
Kwalifikacja sprawy
Jak odróżniamy sprzedaż, która zamyka problem, od sprzedaży, która tylko wygląda jak ratunek?
W sprawach po opisie i oszacowaniu najwięcej pieniędzy znika nie dlatego, że właściciel nie znalazł kupującego. Znika dlatego, że za wcześnie uznał sprzedaż za rozwiązanie.
Pierwsza oferta potrafi wyglądać jak ratunek. Kupujący mówi, że zapłaci szybko. Właściciel widzi komornika, operat i możliwą licytację, więc zaczyna myśleć, że trzeba brać warunki, zanim będzie gorzej. To jest moment, w którym najłatwiej oddać mieszkanie taniej, niż wynika z realnej sytuacji.
Nie zaczynamy od pytania, czy da się sprzedać. To pytanie jest za proste. Zaczynamy od tego, czy sprzedaż zasługuje na to, żeby nazwać ją ruchem.
Jeżeli operat jest do obrony, kupujący nie jest pierwszy w kolejce. Pierwsza jest wartość, od której pójdzie licytacja. Jeżeli cena nie zamyka salda, akt nie jest rozwiązaniem. Jeżeli KW nie ma ścieżki wykreślenia wpisów, kupujący nie negocjuje ceny mieszkania. Negocjuje rabat za ryzyko.
Dlatego bierzemy operat, KW, pismo od komornika i saldo. Nie po to, żeby „sprawdzić dokumenty” dla formalności. Po to, żeby odciąć fałszywe ruchy zanim właściciel podpisze umowę, która wygląda jak ratunek tylko do momentu rozliczenia ceny.
Zobacz, jak pracujemy przy licytacji nieruchomościNajczęstsze pytania po opisie i oszacowaniu mieszkania
Czy po opisie i oszacowaniu można jeszcze sprzedać mieszkanie?
Tak, ale sprzedaż musi być rozliczona tak, żeby zamknąć egzekucję albo nie zostawić kupującego z nierozwiązanym ryzykiem. Sam akt nie wystarcza.
Czy akt notarialny zatrzyma licytację?
Nie sam z siebie. Potrzebna jest spłata, dokumenty i odpowiedni ruch po stronie wierzyciela albo komornika. Akt bez rozliczenia egzekucji może przenieść własność, ale nie musi zakończyć problemu.
Czy trzeba skarżyć opis i oszacowanie przed sprzedażą?
Tylko wtedy, gdy operat ma konkretny błąd i termin jeszcze biegnie. Najpierw sprawdza się termin i podstawę zarzutów. Bez tego skarga jest tylko opóźnieniem, a nie ruchem.
Ile wynosi cena na pierwszej i drugiej licytacji?
Pierwsza licytacja startuje od 3/4 sumy oszacowania. Druga startuje od 2/3 sumy oszacowania. To ceny wywołania, nie gwarantowane ceny końcowe.
Czy dług poniżej 1/20 wartości mieszkania blokuje licytację?
Nie zawsze. Trzeba sprawdzić sumę oszacowania, egzekwowaną należność główną, liczbę wierzycieli i wyjątki. Taki układ może zmienić presję licytacyjną, ale nie usuwa długu, zajęcia ani wpisów.
Czy kupujący może wziąć kredyt na mieszkanie z komornikiem?
Czasem tak, ale bank będzie badał KW, hipotekę, wpis egzekucyjny i warunki wykreślenia ryzyk. Przy bliskiej licytacji problemem nie jest tylko zgoda banku, ale czas.
Czy można sprzedać mieszkanie, jeśli jest hipoteka?
Tak, jeżeli cena i dokumenty pozwalają rozliczyć wierzyciela hipotecznego. Trzeba ustalić saldo banku i dokument do wykreślenia hipoteki po spłacie. Bez tego dział IV KW zostaje problemem kupującego.
Co jeśli sprzedawany jest tylko udział?
To osobna kalkulacja. Udział zwykle nie jest wart prostej części wartości całego mieszkania, bo kupujący przejmuje ryzyko współwłasności i brak pełnej kontroli nad lokalem.
Czy możemy wejść jako kupujący?
Możemy rozważyć wariant inwestorski, jeżeli dokumenty pokazują, że czas, KW, finansowanie albo licytacja blokują lepszy ruch. Nie każda sprawa kwalifikuje się do zakupu. Najpierw liczymy wynik właściciela.
Jakie dokumenty są potrzebne do pierwszej kwalifikacji?
Operat, numer KW, pismo od komornika i saldo wierzyciela. Jeżeli jest już obwieszczenie o licytacji, też trzeba je zobaczyć. Bez tych dokumentów nie da się rzetelnie ocenić sprzedaży.
Źródła i podstawy prawne
Przy analizie sprzedaży mieszkania po opisie i oszacowaniu znaczenie mają przede wszystkim przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące egzekucji z nieruchomości.
- Kodeks postępowania cywilnego, tekst ustawy w ISAP
- art. 930 k.p.c., skutek rozporządzenia nieruchomością po zajęciu
- art. 950 k.p.c., skarga na opis i oszacowanie
- art. 965 k.p.c., cena wywołania na pierwszej licytacji
- art. 983 k.p.c., cena wywołania na drugiej licytacji
- art. 952¹ k.p.c., szczególne warunki licytacji lokalu mieszkalnego
Kontakt
Chcesz sprzedać po operacie? Najpierw trzeba zabić złe ruchy, nie szukać pierwszego kupującego
Po opisie i oszacowaniu błędna decyzja rzadko wygląda jak błąd od razu. Często wygląda jak szybki kupujący, rozsądna cena i obietnica zamknięcia sprawy. Dopiero po sprawdzeniu salda, KW, terminu i kosztów widać, czy to rzeczywiście jest ruch.
Wyślij operat, numer księgi wieczystej, pismo od komornika i saldo wierzyciela, jeżeli je masz. Sprawdzamy nie tylko „czy da się sprzedać”. Sprawdzamy, czy sprzedaż przechodzi przez wartość, dług, wpisy, czas i wynik netto.
Jeżeli sprzedaż ma sens, ustawiamy ją pod rozliczenie ceny, wierzyciela, koszty i dokumenty do KW. Jeżeli najpierw trzeba bronić operatu albo rozmawiać z wierzycielem, nie przepychamy sprzedaży na siłę. Jeżeli sprawa nie ma dobrego ruchu, odcinamy ją po dokumentach, zanim właściciel straci czas albo cenę.