W piśmie od komornika nie zawsze pojawia się „cały dom”. Czasem pojawia się udział: 1/2, 1/3, 1/4.
To wygląda jak mniejsze zagrożenie. Może nawet uspokajać: skoro zajęty jest tylko udział, to może reszta nieruchomości jest poza sprawą.
Tu zaczyna się błąd.
Udział nie leży w jednym pokoju. Nie jest piętrem, garażem ani połową działki oddzieloną linią. Art. 195 Kodeksu cywilnego opisuje współwłasność jako sytuację, w której własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom niepodzielnie. Udział określa więc zakres prawa do całej nieruchomości, a nie fizyczny kawałek domu.
Dlatego przy zajęciu udziału pytanie nie brzmi tylko: czy komornik sprzeda cały dom? Często ważniejsze pytanie brzmi: czy udział dłużnika wyjdzie z obecnego układu współwłaścicieli i trafi do osoby, która później będzie miała własne prawo do całej nieruchomości w ułamku?
Jeżeli udział przejdzie na obcą osobę, nie zmieni się metraż domu. Zmieni się układ właścicieli. A z nim mogą pojawić się żądania spłaty, rozliczenia korzystania, sprzedaży albo zniesienia współwłasności.
Pierwszy ruch nie polega więc na sprzedaży. Nie polega też na czekaniu, bo „udziału nikt nie kupi”. Pierwszy ruch polega na ustaleniu, co dokładnie zajęto, na jakim etapie jest egzekucja i czy udział da się zatrzymać przed licytacją albo przejściem do osoby spoza obecnego układu.
Do pierwszej decyzji potrzebne są zwykle: numer księgi wieczystej, pismo od komornika, informacja o udziale dłużnika i saldo zadłużenia, jeżeli jest dostępne. Z tych dokumentów da się przygotować mapę wariantów: spłata, ugoda, wykup udziału, reakcja na operat, sprzedaż całej nieruchomości za zgodą współwłaścicieli albo wariant inwestorski.
Najpierw trzeba ustalić, jaką sprawę pokazują dokumenty
Nie każda nieruchomość z kilkoma osobami w księdze wieczystej oznacza zwykły udział gotowy do sprzedaży albo wykupu. Ten punkt ustawia całą sprawę.
Czy to zwykły udział ułamkowy?
W księdze wieczystej widać wtedy kilku właścicieli i konkretny udział dłużnika, na przykład 1/2, 1/3 albo 1/4. Art. 198 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
W takim układzie ryzykiem nie jest automatyczna sprzedaż udziałów pozostałych osób. Ryzykiem jest sprzedaż udziału dłużnika i wejście nowego współwłaściciela.
Czy to majątek wspólny małżonków?
Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków, nie rozpisuje się jej automatycznie na „połowę męża” i „połowę żony”. Wspólność ustawowa małżeńska nie działa jak zwykła współwłasność ułamkowa.
Wtedy sprawdza się tytuł wykonawczy, zgodę małżonka na zobowiązanie, zakres odpowiedzialności majątkiem wspólnym i możliwość dalszych czynności egzekucyjnych.
Czy udział wynika ze spadku, rozwodu albo rozdzielności?
Przy spadku sprawdza się, czy jest akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, czy był dział spadku i jak prawa zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Przy rozwodzie, rozdzielności albo ustaniu wspólności majątkowej trzeba sprawdzić, czy udział już powstał i czy wierzyciel może prowadzić egzekucję właśnie z niego.
Czy w księdze jest wpis, wzmianka, hipoteka albo ostrzeżenie?
Nie każdy wpis w księdze oznacza ten sam problem. W dziale III może pojawić się wpis egzekucji, ostrzeżenie albo roszczenie. W dziale IV mogą być hipoteki.
Księga wieczysta nie służy do domysłów. To pierwsze narzędzie diagnostyczne, nie formalność.
Egzekucja z udziału ma własny tryb. To nie jest luźna praktyka komornika
Czy komornik może prowadzić egzekucję tylko z ułamkowej części nieruchomości?
Tak. Art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje egzekucję z ułamkowej części nieruchomości i odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów o egzekucji z nieruchomości, z uwzględnieniem przepisów szczególnych dla udziału.
To ważne, bo sprawa nie polega na dowolnym „zajęciu kawałka domu”. Procedura traktuje udział jako prawo dłużnika, które może być przedmiotem egzekucji.
Czy drugi współwłaściciel powinien dostać informację? Tak. Art. 1005 KPC wskazuje, że o zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia również pozostałych współwłaścicieli.
To nie robi z nich dłużników. To informuje ich, że udział w rzeczy wspólnej został wciągnięty w egzekucję. Dlatego pismo do współwłaściciela nie oznacza automatycznie: „to twój dług”. Może jednak oznaczać: „udział w twojej nieruchomości może wyjść z obecnego układu”.
Udział nie jest pokojem, tylko prawem do całej nieruchomości w ułamku
Co kupuje osoba, która kupi udział w licytacji?
Nie kupuje jednego pokoju. Nie kupuje piętra. Nie kupuje „części dłużnika” w sensie fizycznym.
Kupuje udział w prawie własności całej nieruchomości.
To zmienia ryzyko. Kupujący udział nie musi chcieć tam mieszkać. Może chcieć rozliczenia. Może chcieć spłaty. Może chcieć porozumienia albo zniesienia współwłasności.
Art. 210 Kodeksu cywilnego przewiduje, że każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Art. 211 i 212 KC pokazują dalsze mechanizmy: podział rzeczy, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą albo sprzedaż, jeżeli podział nie jest właściwy.
Dlatego nowy współwłaściciel nie jest tylko „kimś wpisanym w księdze”. Jest osobą z prawem do całej nieruchomości w swoim ułamku i z własnym interesem ekonomicznym.
Czy bronisz domu przed natychmiastową sprzedażą, czy bronisz współwłasności przed wejściem obcej osoby? Przy zajęciu udziału to drugie pytanie często prowadzi do właściwej decyzji.
Czy drugi współwłaściciel odpowiada za cudzy dług?
Sam fakt współwłasności nie oznacza, że drugi współwłaściciel staje się dłużnikiem. Jeżeli dług należy do jednej osoby, odpowiedzialność osobista nie przechodzi automatycznie na pozostałych.
Ale brak odpowiedzialności osobistej nie oznacza braku skutków.
Egzekucja idzie do udziału w tej samej nieruchomości. Jeżeli udział dłużnika zostanie sprzedany, drugi współwłaściciel może mieć nową osobę w strukturze własności. Może pojawić się konflikt o korzystanie, żądanie spłaty, rozmowa o sprzedaży całości albo spór o zniesienie współwłasności.
Współwłaściciel nie musi być dłużnikiem, żeby mieć realny powód do działania.
Czasem to właśnie on powinien wykonać pierwszy ruch: sprawdzić saldo, rozważyć wykup udziału, zabezpieczyć spłatę cudzego długu, porozumieć się z dłużnikiem albo policzyć, czy sprzedaż całości daje lepszy wynik niż licytacja udziału.
Na którym etapie jest sprawa?
Pismo i wezwanie
Na tym etapie najważniejsze pytanie brzmi: co zajęto i ile trzeba zamknąć, zanim sprawa przejdzie dalej?
Sprawdza się udział, wierzyciela, saldo, koszty, pozostałych współwłaścicieli i to, czy egzekucja rzeczywiście idzie do udziału.
Wpis albo wzmianka w księdze wieczystej
KW pokazuje strukturę własności i ryzyko widoczne dla rynku. W dziale II widać właścicieli i udziały. W dziale III wpisy egzekucji, ostrzeżenia, roszczenia i inne prawa. W dziale IV hipoteki.
Kupujący, bank albo inwestor nie patrzy wtedy wyłącznie na metraż. Patrzy na to, czy po zapłacie da się usunąć ryzyko z księgi.
Opis i oszacowanie
Czy przy licytacji udziału wycenia się tylko „część dłużnika”? Nie. Art. 1009 KPC wskazuje, że przy egzekucji z ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość.
Wartość udziału jest później odpowiednią częścią wartości całej nieruchomości.
Obwieszczenie o licytacji
Na tym etapie czas zaczyna dominować nad komfortem negocjacji. Nadal można liczyć warianty, ale szybciej: saldo, wartość udziału, cenę wywołania, koszty, hipoteki, możliwą spłatę, wykup albo wariant inwestorski.
Pytanie zmienia się z: co można spokojnie ułożyć, na: który ruch da się jeszcze wykonać przed przetargiem?
Pierwsza licytacja
Na pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 3/4 sumy oszacowania. Przy udziale punktem startowym jest oszacowanie udziału, wyprowadzone z wartości całej nieruchomości.
Udział bywa trudny do sprzedaży. To nie oznacza bezpieczeństwa.
Druga licytacja i dalsze ruchy
Na drugiej licytacji cena wywołania spada do 2/3 sumy oszacowania. Po bezskutecznych licytacjach mogą pojawić się dalsze mechanizmy przewidziane w procedurze.
Im później, tym mniej zależy od spokojnej decyzji właścicieli, a więcej od terminu, ceny, wierzyciela i uczestników postępowania.
Pierwsze rozdzielenie sprawy
Masz pismo od komornika i numer KW?
To wystarczy do pierwszego rozdzielenia sprawy. Sprawdzamy, czy zajęto udział, całość, majątek wspólny albo prawo po spadku, czy sprawa jest przed operatem, po operacie czy przed licytacją, i które warianty są jeszcze realne.
Operat przy udziale: błąd w wartości całego domu przechodzi na udział
Jeżeli licytowany ma być udział, operat całej nieruchomości nadal ma znaczenie.
Wynika to z art. 1009 KPC. Przy egzekucji z ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a sumą oszacowania udziału jest odpowiednia część sumy oszacowania całości.
Przykład: dom zostaje oszacowany na 800 000 zł. Dłużnik ma udział 1/2. Punktem wyjścia dla udziału jest 400 000 zł. Jeżeli operat zaniży wartość całego domu o 100 000 zł, przy udziale 1/2 zaniżenie przechodzi na udział w kwocie 50 000 zł.
Czy każda niższa wycena daje podstawę do skutecznej reakcji? Nie. Sprawdza się konkretne błędy: powierzchnię, stan techniczny, standard, porównania rynkowe, obciążenia, sposób korzystania, dokumentację i termin. Sama niezgoda z kwotą zwykle nie wystarcza.
Jeżeli sprawa jest już po opisie i oszacowaniu, nie analizuje się jej jak świeżego zajęcia. Najpierw sprawdza się operat i termin reakcji.
Dlaczego czekanie na licytację udziału może być złym planem
Czy planem ma być czekanie, bo „udziału nikt nie kupi”?
To nie jest plan. To założenie o zachowaniu obcych osób.
Udział jest trudniejszy do sprzedaży niż całe mieszkanie, bo kupujący nie dostaje pełnej kontroli nad nieruchomością. Nie dostaje samodzielnego lokalu. Wchodzi do relacji z innymi współwłaścicielami.
Ale część kupujących patrzy na udział inaczej. Nie kupuje lokalu do zamieszkania. Kupuje pozycję we współwłasności. Jeżeli cena jest wystarczająco niska, późniejsza spłata, porozumienie albo zniesienie współwłasności może mieć sens ekonomiczny.
Drugi częsty plan brzmi: jak będzie licytacja, kupi to ktoś z rodziny.
Tu decyduje art. 976 § 1 KPC. Przepis wyłącza z przetargu między innymi dłużnika, komornika, ich małżonków, dzieci, rodziców i rodzeństwo. Najprostszy rodzinny plan może więc być prawnie niedostępny.
Właściwe pytanie brzmi: ile kosztuje zatrzymanie udziału przed licytacją i co stanie się, jeżeli do współwłasności wejdzie ktoś spoza obecnego układu?
Sprzedaż albo przepisanie udziału po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji
Czy można przepisać udział na kogoś innego i zatrzymać sprawę?
Tu kluczowy jest art. 930 § 1 KPC. Przepis mówi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne wobec dłużnika i nabywcy.
Sam akt notarialny nie odkleja komornika od sprawy. Może zmienić osobę, która wchodzi w zajęty udział, ale nie musi zatrzymać egzekucji.
Sprzedaż udziału po zajęciu może być elementem rozwiązania, jeśli transakcja rozlicza wierzyciela, koszty, wpisy w księdze i mechanizm wykreślenia ryzyka. Bez tego może tylko przenieść zajęty problem na kupującego.
Czy sprzedajesz udział, czy tylko wprowadzasz kupującego do egzekucji? To trzeba ustalić przed aktem.
Który dokument odpowiada na które pytanie?
Księga wieczysta odpowiada na pytanie: kto ma udział i co jest wpisane na nieruchomości. W dziale II sprawdza się właścicieli i udziały. W dziale III wpisy egzekucji, ostrzeżenia, roszczenia i inne prawa. W dziale IV hipoteki.
Pismo od komornika odpowiada na pytanie: co dokładnie zostało zajęte i na jakim etapie jest procedura. Inaczej prowadzi się sprawę przy zajęciu udziału. Inaczej przy zajęciu całej nieruchomości. Inaczej przy majątku wspólnym małżonków.
Saldo wierzyciela odpowiada na pytanie: czy spłata albo ugoda ma przewagę nad licytacją. Dług nie jest tylko kwotą. To liczba, która pokazuje, czy można zamknąć sprawę zanim udział przejdzie do przetargu.
Operat odpowiada na pytanie: po jakiej wartości udział może wyjść do licytacji. Przy egzekucji z udziału operat całej nieruchomości ustawia podstawę udziału.
Informacja o współwłaścicielach odpowiada na pytanie: czy możliwy jest wykup, spłata, ugoda, sprzedaż całości albo wariant inwestorski.
Najważniejsze przepisy, które odcinają fałszywe ruchy
Art. 195 i 198 KC
Odcinają myślenie, że udział jest pokojem albo fizyczną częścią domu. Współwłasność dotyczy tej samej rzeczy, a udział jest prawem, którym współwłaściciel może rozporządzać.
Art. 1004 i 1005 KPC
Pokazują, że egzekucja z ułamkowej części nieruchomości ma osobny tryb, a pozostali współwłaściciele powinni zostać zawiadomieni o zajęciu udziału.
Art. 210–212 KC
Odcinają myślenie, że nowy współwłaściciel nic nie może. Może dążyć do zniesienia współwłasności, a sposób rozliczenia zależy od konkretnej nieruchomości i sytuacji.
Art. 1009 KPC
Odcina myślenie, że operat całej nieruchomości nie ma znaczenia przy egzekucji z udziału. Ma znaczenie, bo wartość udziału wynika z wartości całej nieruchomości.
Art. 976 § 1 KPC
Odcina plan, że najbliższa rodzina dłużnika po prostu kupi udział na licytacji.
Art. 930 § 1 KPC
Odcina pomysł, że przepisanie lub sprzedaż udziału po zajęciu samo zatrzyma egzekucję.
Małżeństwo, spadek, rozwód: kiedy to nie jest zwykły udział
Majątek wspólny małżonków
Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego, nie rozpisuje się jej automatycznie na dwa zwykłe udziały. Wspólność ustawowa wymaga osobnej analizy.
Czy drugi małżonek zgodził się na zobowiązanie? Czy wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku wspólnego? Czy istnieje tytuł pozwalający prowadzić dalsze czynności? Czy pojawia się sprzeciw małżonka dłużnika?
Rozwód, rozdzielność albo ustanie wspólności
Po ustaniu wspólności majątkowej może pojawić się udział, którego wcześniej nie było w prostym sensie ułamkowym. Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 9/15 pokazuje, że wierzyciel jednego z małżonków może po ustaniu wspólności prowadzić egzekucję z udziału tego małżonka w nieruchomości wcześniej należącej do majątku wspólnego.
Spadek
Przy udziale po spadku sprawdza się, czy prawo dłużnika jest już ujawnione, czy był dział spadku i co dokładnie może być przedmiotem egzekucji.
Sprawa po spadku może wyglądać jak zwykły udział, ale dokumenty mogą pokazać inną strukturę.
Ruchy, których nie powinno się robić przed sprawdzeniem dokumentów
Fałszywe ruchy
- Przeniesienie udziału po zajęciu bez rozliczenia wierzyciela, kosztów i wpisów w księdze.
- Czekanie na licytację, bo „udziału nikt nie kupi”.
- Spłata cudzego długu bez zabezpieczenia, ugody, regresu albo rozliczenia udziału.
- Sprzedaż całej nieruchomości bez policzenia salda, hipoteki, kosztów i tego, ile zostaje po transakcji.
Ruch diagnostyczny
- Najpierw sprawdza się KW, pismo od komornika, saldo, etap egzekucji i udział dłużnika.
- Później oddziela się udział, całość, majątek wspólny, spadek albo udział po ustaniu wspólności.
- Dopiero potem liczy się spłatę, ugodę, wykup, operat, sprzedaż całości albo wariant inwestorski.
Jakie warianty mają sens przed licytacją udziału?
Spłata albo ugoda z wierzycielem
Ma sens, gdy dług i koszty są mniejsze niż ryzyko licytacji, wejścia obcej osoby do współwłasności i dalszego konfliktu. Saldo wierzyciela pokazuje, czy sprawę da się zamknąć przed przetargiem.
Wykup udziału przez współwłaściciela
Ma sens, gdy drugi współwłaściciel chce zatrzymać nieruchomość w obecnym układzie. Wtedy liczy się wartość udziału, dług, koszty, forma rozliczenia z dłużnikiem i skutki zajęcia.
Wykup przed licytacją bywa mocniejszy niż plan rodzinnego zakupu w przetargu, bo najbliższa rodzina dłużnika może być wyłączona z licytacji.
Reakcja na operat
Ma sens, gdy opis i oszacowanie zaniżają wartość całej nieruchomości albo błędnie opisują stan, powierzchnię, standard, obciążenia lub porównania rynkowe. Przy udziale błąd w wartości całej nieruchomości przechodzi na wartość udziału.
Sprzedaż całej nieruchomości za zgodą współwłaścicieli
Ma sens wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele chcą albo muszą wyjść ze sprawy, a sprzedaż całości daje lepszy wynik niż licytacja udziału.
Sprzedaż całej nieruchomości nie jest domyślną odpowiedzią na zajęcie udziału. Jest jednym z wariantów po policzeniu liczb.
Sprzedaż udziału albo wariant inwestorski
Ma sens, gdy czas, konflikt między współwłaścicielami, brak finansowania albo bliskość licytacji blokują spokojniejsze rozwiązania.
Dyskonto przy udziale nie jest automatycznie złe. Wynika z ryzyka, czasu, braku pełnej kontroli nad nieruchomością i możliwego konfliktu.
Formalna reakcja prawna
Jeżeli problemem jest termin, operat, czynność komornika, majątek wspólny, prawo osoby trzeciej albo tytuł, sprawy nie rozwiązuje się samą rozmową z kupującym.
Nie przygotowuje się takiego ruchu z samego artykułu, bo termin i dokument decydują o środku.
Od czego zależy wynik sprawy?
Co dokładnie zajęto?
Udział ułamkowy, cała nieruchomość, majątek wspólny małżonków, prawo po spadku i udział po ustaniu wspólności to różne sprawy. Ten punkt ustawia całą dalszą analizę.
Na jakim etapie jest egzekucja?
Przed operatem zwykle liczy się więcej wariantów. Po operacie liczy się wartość i termin. Po obwieszczeniu czas zaczyna ograniczać negocjacje. Po licytacji część ruchów może być już zamknięta albo znacznie trudniejsza.
Jak wyglądają liczby?
Saldo, koszty, hipoteki, wartość całej nieruchomości, wartość udziału, cena wywołania, czas do licytacji i gotowość współwłaścicieli decydują, czy lepsza jest spłata, ugoda, wykup, sprzedaż całości, sprzedaż udziału albo inwestor.
Czego nie da się obiecać bez dokumentów
- Nie da się obiecać, że udział nie zostanie sprzedany, jeżeli sprawa jest zaawansowana, wierzyciel działa, terminy biegną, a dług nie został zamknięty.
- Nie da się obiecać, że udziału nikt nie kupi. Udział jest trudny rynkowo, ale może zainteresować kupującego, który szuka pozycji we współwłasności.
- Nie da się obiecać utrzymania nieruchomości bez sprawdzenia księgi wieczystej, pisma od komornika, salda, etapu egzekucji, operatu i struktury współwłasności.
- Nie każda sprawa nadaje się do wykupu inwestorskiego. Taki wariant wymaga wartości, salda, stanu prawnego, możliwości rozliczenia i sensownego wyjścia z ryzyka.
- Jeżeli sprawa wymaga środka procesowego, terminu sądowego albo reprezentacji prawnej, sama analiza transakcyjna nie wystarczy. Trzeba wtedy ustalić, czy potrzebny jest adwokat, radca prawny albo pilna reakcja formalna.
Ten materiał wyjaśnia mechanizmy i możliwe warianty. Nie zastępuje analizy dokumentów konkretnej sprawy.
Baltic Capital
Jak sprawdzamy zajęcie udziału
Nie zaczynamy od sprzedaży. Zaczynamy od rozdzielenia sprawy.
Bierzemy księgę wieczystą, pismo od komornika, saldo, informację o udziale dłużnika, dane o współwłaścicielach, etap egzekucji i operat, jeżeli już był.
Najpierw ustalamy, czy egzekucja idzie do udziału, całej nieruchomości, majątku wspólnego, spadku albo udziału po ustaniu wspólności. Potem odcinamy ruchy, które nie mają sensu: czekanie na licytację bez liczb, przepisanie udziału bez rozliczenia egzekucji, spłatę bez zabezpieczenia albo sprzedaż całości bez policzenia salda.
Dopiero później liczymy wariant. Spłata, ugoda, wykup udziału, reakcja na operat, sprzedaż całej nieruchomości albo wariant inwestorski mają sens dopiero po dokumentach.
W części spraw możemy działać transakcyjnie: odkupić udział, pomóc ustawić wykup albo przeprowadzić wariant, który zamyka egzekucję szybciej niż czekanie na licytację. Nie każda sprawa nadaje się do takiego ruchu. Najpierw muszą zgadzać się dokumenty, liczby i etap.
Najczęstsze pytania
Czy komornik może sprzedać cały dom, jeśli dłużnik ma tylko udział?
Jeżeli dłużnik ma tylko udział ułamkowy, egzekucja może dotyczyć tego udziału, a nie automatycznie udziałów pozostałych współwłaścicieli. Ryzyko polega na tym, że udział może przejść na nową osobę, która wejdzie do współwłasności i będzie miała własny interes w dalszym rozliczeniu.
Czy drugi współwłaściciel musi spłacić dług dłużnika?
Sam fakt współwłasności nie oznacza automatycznie odpowiedzialności za cudzy dług. Drugi współwłaściciel może jednak mieć interes w spłacie, ugodzie albo wykupie udziału, jeżeli chce uniknąć wejścia obcej osoby do współwłasności. Taki ruch powinien być policzony i zabezpieczony.
Czy można przepisać albo sprzedać udział po zajęciu?
Samo przeniesienie udziału po zajęciu nie zatrzymuje egzekucji. Wynika to z art. 930 § 1 KPC. Sprzedaż udziału może mieć sens tylko wtedy, gdy uwzględnia wierzyciela, koszty, wpisy w księdze wieczystej i sposób zamknięcia sprawy.
Czy żona, dziecko, rodzic albo brat mogą kupić udział na licytacji?
Nie wolno tego zakładać. Art. 976 § 1 KPC wyłącza z przetargu między innymi dłużnika, jego małżonka, dzieci, rodziców i rodzeństwo. Jeżeli celem jest utrzymanie udziału w rodzinie, trzeba wcześniej sprawdzić spłatę, ugodę, wykup albo inne rozliczenie przed licytacją.
Czy warto czekać, bo udziału i tak nikt nie kupi?
Czekanie jest ryzykowne. Udział jest trudniejszy do sprzedaży niż całe mieszkanie, ale może zainteresować inwestora albo osobę, która chce wejść do współwłasności i później doprowadzić do rozliczenia. Trudna sprzedaż udziału nie oznacza, że sprawa sama zniknie.
Co jeśli nieruchomość jest po spadku, rozwodzie albo w majątku wspólnym małżonków?
Wtedy najpierw sprawdza się dokumenty. Majątek wspólny małżonków nie jest zwykłym udziałem 1/2. Spadek może wymagać sprawdzenia działu spadku i ujawnienia praw w księdze. Po rozwodzie albo rozdzielności może pojawić się udział, którego wcześniej nie było w prostym sensie ułamkowym.
Podstawa merytoryczna
Materiał opiera się na aktualnych tekstach ujednoliconych aktów prawnych dostępnych w ISAP oraz na orzecznictwie Sądu Najwyższego. Kluczowe są przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, rozporządzaniu udziałem i zniesieniu współwłasności, przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, rozporządzeniu nieruchomością po zajęciu, licytacji i egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o odpowiedzialności majątkiem wspólnym oraz uchwała Sądu Najwyższego dotycząca egzekucji z udziału po ustaniu wspólności majątkowej.
- Kodeks cywilny: art. 195, 198 oraz 210–212, czyli współwłasność, rozporządzanie udziałem i zniesienie współwłasności.
- Kodeks postępowania cywilnego: art. 930 § 1, 976 § 1, 1004, 1005 i 1009, czyli rozporządzenie po zajęciu, wyłączenia z przetargu, egzekucja z udziału i opis oraz oszacowanie.
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece: art. 1–3, czyli cel ksiąg wieczystych, jawność ksiąg i domniemanie zgodności wpisów ze stanem prawnym.
- Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 41, czyli odpowiedzialność majątkiem wspólnym za zobowiązania jednego z małżonków.
- Uchwała Sądu Najwyższego III CZP 9/15: egzekucja z udziału małżonka po ustaniu wspólności majątkowej.
Kontakt
Masz zajęty udział w nieruchomości?
Wyślij numer księgi wieczystej, pismo od komornika, informację o udziale dłużnika i saldo, jeżeli je masz. Pierwszy wynik analizy to mapa wariantów: co zajęto, kto jest realnie zagrożony, ile czasu zostało i czy sens ma spłata, ugoda, wykup udziału, reakcja na operat, sprzedaż całości albo wariant inwestorski.